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揭密:银行联手开发商假按揭
作者：佚名    文章来源：网络    点击数：    更新时间：2007-7-6          
336*280, 广告 　　奥一网讯　你听说过买房子不仅不用出钱，开发商还白给你1000元的吗？一名业内人士日前向记者披露了住房“假按揭”内幕。

　　住房按揭贷款又称住房消费贷款。由于住房价格数额巨大，大多数购房者不能一次性付清，采取向银行贷款方式，由银行代付，然后逐月向银行支付本金和利息。这种贷款被认为“三方得益”：购房者解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题，同时也对拉动内需起到了积极作用。但近年来一些地方房地产开发过热，在实际操作中，它变成了开发商解决资金不足的渠道。

　　这名业内人士说，目前国内的大部分房地产开发商属于中小型企业，自有资金不足，融资渠道有限，与银行的关系成为项目能否做成的关键因素。在国家实行宏观调控，出台抑制房市过热的政策后，直接利用土地、项目抵押获得开发贷款的可能性降低，开发商在按揭贷款上动起了脑筋。

　　按照规定，对于商品房销售，一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记，与拿到房地产证是两回事，后者要在配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度使得办理按揭与办房产证之间有一个“时间差”，这个时间差为“假按揭”开启了方便之门。

　　办“假按揭”其实也很简单：开发商弄来一些身份证，每张身份证给予主人一定报酬--譬如1000元，由对方在办理按揭贷款的格式合同上签字，为了消除这些假买主的顾虑，开发商同时承诺对方无需交纳首付，在办房产证前的按揭款由自己负责。合同一签，银行即根据合同向开发商放款。

　　开发商得到银行贷款，解决了开发所需资金，但同时也付出了沉重成本：“买”身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供。举个例子，一套30万元的住房，购房者首付为30%，即9万元，银行扣除10%抵押担保金后，将总房价的六成18万元--假如再不用其他打点费的话，转到开发商名下。要把这些成本挣回来，惟一的希望就是炒高房价，在办证前有人接盘。了解这一点，你就会明白为什么一些楼盘刚刚开盘，销售榜上就涂了大片红色或插上红旗；为什么一些楼盘会雇请农民工通宵排队抽签购房；为什么不惜血本极为铺张地进行广告推介；为什么故意在销售时搞所谓的“内控”。一切的一切，都是为了制造一种旺销假象，炒高价格，而房市一如股市，购房者普遍存在买涨不买跌的心理。

　　这名业内人士说，如果市场“正常”，销售红火，有接盘的下家，开发商到交易管理部门撤销假买主的预售登记，银行按揭贷款顺利成章由下家接茬，办房产证直接填写下家名字，不发生交易税费，一切就会瞒天过海，滴水不漏；而一旦住房滞销，立马就会“穿帮”：房子卖不动，开发商资金难以回笼，无力承担办房产证前代交的月供，银行向合同签订者催交按揭，这些当初借一下身份证白得1000元的捡便宜者，发现自己变成了“套中人”，要是房子最后因配套未完成等原因不能验收，成了“烂尾楼”办不了证，他们更只有跌足捶胸的份了。

　　开发商搞“假按揭”，没有银行的合作办不了。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，视其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房，现在这些都由开发商“搞掂”，甚至出现虚编房号骗取贷款的现象。“在一些城市，假买主不少是银行本身的职工，开发商将一定比例的商品房以低价优惠提供银行职工，他们抛售后赚取差价，现在不少人因为卖不出去成了不情不愿的‘房东’，”这名业内人士说。

　　“假按揭”使银行承担了巨大的风险。这名业内人士说，在有关部门出台打击“炒房”、抑制房价飙升的措施后，许多中小开发商资金断链，一些城市出现了楼盘“烂尾”。这些“烂尾楼”一方面办理了按揭贷款，同时又不能办证，如果贷款人逃废债务，将变成银行的包袱。“一些银行向法院起诉讨债，但要是贷款人没有正常收入，胜诉了法院也难以执行，”他说。
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