□北京理格丰律师事务所 郭玉涛

　　某楼盘在销售的时候，为了促销而推出“楼盘回购计划”。开发商承诺，如果购房人在收房后两年内提出要求，开发商就无条件将该房屋回购，不仅退还购房人全部已付房款、已付按揭贷款本息，开发商还要承担剩余贷款的本息。

　　购房人张先生因为事业不顺利，还不上贷款本息，就真的提出要开发商回购的要求。开发商也答应了，双方还签了协议。可是这个时候开发商却由于经营不善，没有钱给张先生，只能分期付给他。当然，开发商也就更没钱归还银行剩余按揭贷款本息了。张先生以为这件事情到此告一段落，剩下的事就等开发商去办吧，没想到银行找上门来要求张先生赶紧还钱。张先生表示自己与开发商之间已经没有合同关系了，因此自己有权解除贷款合同，银行应该找开发商要钱。但是银行说，张先生根本没有这样的权利。

　　律师评析

　　张先生有没有权利解除贷款合同，还要从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《司法解释》）谈起。

　　《司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。说实在的，这是目前国家解救“房奴”的最大善举、最好政策。也就是说，只有当房屋买卖合同存在“无效、撤销、解除”三种情形的时候，才有可能要求解除相应的贷款合同。除此外，购房人实际上并没有解除贷款合同的权利。那么张先生是否符合上述几种能够解除贷款合同的情形呢？

　　首先，房屋回购肯定不属于“房屋买卖合同无效”的情形，这个房屋买卖合同是有效的，因此“回购”这个合同条款才生效，否则，连房屋回购本身也根本就是无效的了。

　　那么，这种房屋回购方式，是否属于合同撤销呢？也不是。因为按照我国《合同法》第五十四条的规定，其实只有三种合同，当事人一方才有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这三种合同就是：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。看来看去，楼盘回购都不符合这三种合同之一。可以肯定，房屋回购的方式不能构成合同撤销情形。

　　我认为，根据《合同法》之规定，这属于解除合同的一种情形。

　　《合同法》第九十三条规定：“ 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　房屋回购，从效果上看，完全解除了开发商、购房人双方的债权债务。并且，只要购房人提出这样的要求，开发商就无条件照办，因此显然属于当事人一方的形成权，并不存在双方协商的必要。而开发商退还购房人的购房款项，显然是把双方之间的关系恢复原状，恢复到双方间没有签订合同时的状态——你的房还归你、我的钱还归我。

　　这些情形，都符合《合同法》解除合同情形的种种特征。所以，我认为本案中“2年内楼盘回购”，实际上是一种双方约定期限的合同解除情形。但是，张先生并不能因此必然免除还贷款的责任。为什么呢，因为按照《司法解释》的规定，虽然合同已经解除了，但是必须要对这个“解除”进行“确认”，也就是应该由人民法院或者仲裁机构确认房屋买卖合同的确已经解除了，才能够要求解除相关的贷款合同。所以，张先生应该马上就此提起诉讼，才有可能摆脱按揭贷款债务。