距北京市首个住房保障制度试点工作在宣武区陶然亭街道启动两周，6月7日，北京市建委在其网站公布了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城镇廉租住房管理办法》，并向社会征求意见。

至此，北京市保障性住房的管理制度终于面世。然而，这项涉及广大老百姓切身利益的保障政策，却并没有赢来掌声一片。

谁有资格购买经济适用房？

“我有资格购买经济适用房吗？”对新出台的管理办法，大多数人首先发出的就是这样的疑问。

按照《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，申请购买经济适用房的家庭需要符合两个条件：申请人须取得本市城镇户籍时间满5年，且年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。

申购经济适用房的年龄、户籍、年收入、资产都被列入要考察的范畴。但对于申购经济适用房的经济标准，管理办法目前还没有给出一个明确的数字。

“上述标准由市住房保障管理部门会同相关部门根据我市居民收入、居住水平、房价等因素确定并适时调整，报市政府批准后公布。”该管理办法这样描述购买经济适用房的经济标准。

而按照宣武区陶然亭街道试行的北京市首个住房保障制度试点标准，经济适用房申购者能够申购的面积为人均15平方米。申购家庭上一年度的收入标准分别为：1人户家庭、2人户家庭、3人户家庭、4人户家庭、5人户及以上家庭，对应的年收入则分别低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元；对应的家庭总资产分别低于24万元、27万元、36万元、45万元、48万元。

众所周知，北京市此前的经济适用房申购家庭收入标准为家庭年收入低于6万元。“按照新规定，我的年收入超过标准，但资产在标准以内，结果还是不能购买经济适用房，这样公平吗？”一位媒体从业者问。

“如果按照陶然亭街道的标准，实际上是缩小了经济适用房申购者的范围。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说，以前的条件太过粗放，范围太大，导致很多违规现象出现，例如出现过“开着宝马买经济适用房”的事件。

北京市建委的一位知情人士告诉记者，这次公开保障性住房的两个管理办法，其实也是政府部门在试水，因为到目前为止，政府部门对到底有多少人需要经济适用房并没有一个明确的概念。“很多地方提出要建多少经济适用房就是拍脑袋，做出一个政治表态，对实际状况并不了解。”

据了解，北京市前不久刚刚开始对市民的住房普查，究竟这个城市有多少人需要保障性住房，目前还没有人清楚。全国其他地方也存在同样的问题。

“我个人觉得，政府保障性住房应该覆盖到当地户籍人口的4%~5%。”胡景晖说，北京市目前户籍人口大概1200万人，也就是说应该有48万到60万人需要保障性住房。

谁来审核申购资格？

按照管理办法，申请经济适用房要实行三级审核、两级公示制度。也就是说，以前那种单位随意开个收入证明就能申购经济适用房的日子已经一去不复返了。

“但是，怎么能对申请人的收入状况、家庭资产做出正确的核查？”胡景晖对此并不乐观。他表示，在经济适用房的实际分配和政策执行中，如果出现政策执行不到位、分配不公平，怎么解决？

按照管理办法，如果要申购经济适用房，申请者需要向户口所在地街道办事处或乡(镇)政府提出申请。街道办事处或乡(镇)人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，区(县)住房保障管理部门对申请家庭进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示。最后，市住房保障管理部门对区(县)住房保障管理部门上报的申请家庭材料进行复核，符合条件的，市住房保障管理部门予以备案。

“这样就能保证审核真实性？”北京市政府部门一位不愿透露姓名的官员对此同样不信任。哪有那么多政府工作人员去进行入户的家庭财产状况调查？现在整个社会的信用体系都没有建立起来，都是同一个街道的，很可能就是“得了，给你批了吧”。

该官员认为，将审核申购者的工作交给基层去做实际上是把责任推给了基层，“如果出现问题，政府部门把责任都推到社区。这么做不就是障眼法？”

从经济适用房这些年屡遭垢病的情况来看，人们并不是对经济适用房本身的保障性质不满，而是对其分配方式的不公平、审核不力不满。“有那么多人是开着豪华车，却住着经济适用房，真正需要的人却买不到。”这位不愿透露姓名的官员认为，这次出台的管理办法同样没有把审核不力的问题解决好，很有可能还是走入怪圈，真正需要的人还是不能得到实惠。

在新出台的经济适用房管理办法中，也作出了一些对违规行为的处罚措施，例如，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况及伪造相关证明的申请人，取消其申请资格；已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋使用用途的，擅自转租或转借他人居住的，由区(县)住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按市场价补足购房款，五年内不得再次申请。

对这些处罚措施，业内人士表示根本不足以震慑违规者。“隐瞒收入获取经济适用房，我觉得就是诈骗行为，让其五年内不得申请就等于说让其五年内不得诈骗一样，处罚太轻了。”胡景晖表示。

据了解，在新加坡，如果采取隐瞒收入的方式取得保障性住房，当事人会被判刑。

经济适用房真的要回购？

去年10月，北京市规划委出台文件，提出要实现经济适用房“内循环”，取消经济适用房的市场交易，一度引发了激烈争论。购买了经济适用房的消费者强烈地反对这项规定，当时就有人提出政府回购违法。但当时，北京市建委并没有对此事表态。

此次由北京市建委发布的管理办法则明确提出，经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房保障管理部门申请回购。回购价格按照届时同地段新建经济适用住房重置价格确定，回购的房屋重新纳入保障住房供应体系。

如果在该管理办法征求社会意见之后没有反对意见，经济适用房政府回购很可能要成为现实。

“这个政府回购其实是政府转变思路，用增量房和存量房结合的方式来解决中低收入群体的住房问题。”胡景晖表示，过去政府总是想多建经济适用房来满足需要，但实际上很难有好的效果，这次就是希望改变做法解决问题。

但北京市政府部门那位不愿透露姓名的官员却表示，这样做怎么看都别扭。“如果政府回购，那么给不给购买者房产证？如果不给房产证，购房者怎么能放心？如果给了房产证再回购，那就是违法。”

对此，该管理办法第二十一条规定，经济适用住房产权登记在购房人名下。房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注明“经济适用住房”字样。

按照北京市的规划，未来3年内要建造1000万平方米的经济适用房，这1000万平方米的经济适用房房产证都会有“经济适用房”的标志，这样的房子在遇到政府回购的时候是否就没有法律问题？目前还不得而知。

不过，之前已经购买了经济适用房的消费者可以松口气，该管理办法采取了新人新办法，老人老办法的方式——本办法施行前已售出的经济适用住房再上市交易管理仍按照原有规定执行。

“我觉得这次北京市建委发布的这个管理办法是个失败的办法。”那位不愿透露姓名的官员称，应该思考经济适用房到底错在哪里。在他看来，解决经济适用房问题的办法其实是“自古华山一条道”——必须走只租不售的路子。

“也不用区分什么经济适用房、廉租房，就统一叫政府保障性住房。”该官员说，只要买不起房子的，都应该从政府那里租房，尽管也可能会出现骗租(租到保障性住房后再以市场价格出租)，但通常买得起房子的人是不愿去租住保障性住房的。

但该官员也表示，能不能做到这一点，关键还是要看地方政府的财政收入状况，看地方政府是不是愿意花这笔钱，而这正是经济适用房成为一个“怪胎”的根本原因。（李松涛）