上海楼市或将重归快速上升通道；量价齐升，顶级楼盘单价逾五万元。

　上海陆家嘴地区的高档住宅楼盘。裴鑫 摄（来源：经济参考报）

    上海房地产市场一向是全国楼市的风向标，如果上海楼市进入新一轮上升通道，那对全国楼市而言，意味着调控更加任重道远。

    涨价、放量、排队、惜售，种种迹象显示，全国楼市调控中率先回调的“风向标”——上海房地产市场正在重新回到卖方市场。上海楼市是否已经终结回调态势，再次进入快速上升通道？市场分析人士认为，如果6月淡季涨势依旧，那将意味着上海楼市彻底结束调整，进入又一轮上升期。

    上海楼市再度“发烧”

    3月份以来，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份总成交超过272万平方米，同比增加了17万余平方米；比4月份增加了66万平方米，增幅达30%。日均销售房屋800余套。与成交放量相伴随，上海的可售房源在不断下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811万平方米，其中普通住宅仅377万平方米。业界普遍认为，相对于城市人口，上海可售一手房源的合理数值应不低于1000万平方米，市场才会供略大于求。

    活跃的交投带动了房价的上涨，5月份上海一手房均价达到10439元/平方米。开发商开始集体涨价。天天房展网对月成交至少在五套以上的楼盘进行连续两个月的跟踪后发现，189个楼盘涨幅超过了3%，最高的达到27%。位于中环附近、有地铁出行的楼盘，出现一开盘就被抢光的热销景象。

    不仅新房价量齐升，二手房市场同样“回热”。上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，5月份，上海二手房价格出现普涨，各控制点涨幅均超过1%，其中南京西路板块的涨幅更是达到4.42%。不少区域出现半个月内挂牌房源多次“变脸”提价的现象，一些自住客迫于市场压力，顺应房东行为追价购房。上海二手房指数办公室判断，市场的买方特征已失去。

    房价上行两因素

    市场状况显示，导致上海房价快速上升的原因有两方面：

    一是整体供给有余，有效供给相对不足。上海市政府部门认为，“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，供应充足，供需基本平衡”。这一判断适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房供应不足。天天房展网分析师江水指出，剔除配套商品房，今年前五个月上海楼市有效供需比仅为0.7：1，而春节这一数据还是0.9：1。随后，因为自主刚性需求的放量，有效供求关系逐渐逆转。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。

    天天房展网分析师薛建雄指出，上海楼市的重新“发烧”源于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。随着5月楼市的趋热，这股涨价风甚至向供应量一直比较充足的外环外区域蔓延。

    二是顶级楼盘制造涨价风，标杆效应带动整体房价攀升。市场信息显示，今年上海房价的上升，顶级楼盘引领作用明显。“华府天地”、“翠湖天地御苑”、“九间堂”等豪宅今年以来的售价涨幅明显，每平方米在五万元以上。薛建雄指出，尽管5月份上海房价加速上涨的内因是有效供给不足，豪宅攀价强销风无疑也起了煽风点火的作用，豪宅涨价对其周边住宅的价格示范、传导是客观存在的。

    股市获利资金回流楼市

    “我已经减仓一半，拿出一年来的利润准备买房。”孙敬诚是一位入市一年的业余股民，他不属于急需房屋结婚生子的那一类年轻“房奴”，但在上海内环以内购房仍是业已“中产”的他的资产配置计划，“一则可以改善居住，二来可以分散风险”。

    眼下，有多少类似孙敬诚的购房人尚无专门统计数据。但市场上已在流传，随着今年以来股市的几次调整，部分股市获利资金开始悄然回流楼市。

    上海二手房指数办公室分析认为，5月份上海二手房成交价和成交量明显上升，除了前期受抑制的需求在节后逐步释放、市场自身回暖因素外，一个重要原因是“证券投资的火爆带动相当部分获利资金回流至楼市”。

    这一判断在新房和二手房市场均可获得支撑。上海长宁区古北板块一向受投资者青睐，在一个新开楼盘现场，销售人员介绍，确有购房者说资金来源于前段时间的股市收益。中原地产上海虹口店的毛瑞说：“有不少客户提到，前段时间做股票赚了钱，近期股市波动，想想还是落袋为安，买套房子比较保险。”

    “考虑到分散风险，先退出部分资金，积攒起来准备买房，将来可以改善居住，也可以长期出租。但还是会保留部分钱在股市里。”股民章威的做法很具有代表性，即便在牛市里，不动产仍是保值的安全方式。

    此前，人们普遍认为，股市、楼市之间存在“跷跷板效应”。但眼下，二者之间的关系更多的是“互补”。央行上海总部最新报告显示，5月份上海中资金融机构人民币储蓄创八年来单月最大跌幅，减少258.9亿元，同比多减少226.5亿元。股市分流银行资金规模有扩大迹象。尽管购房款入市、借贷入市甚至房产抵押入市的现象屡见不鲜，但总体上个人买房热情依然不减，购房贷款增速加快。4月份上海新房成交量环比增幅还是超25%，新房价格同比涨4.4%。充沛的流动性填充了楼市、股市之间的消长。国务院发展研究中心研究员巴曙松判断，“股市不会给楼市降温”。

    未来走势关键看6月份

    上海楼市是否已经终结回调态势，重新进入快速上升通道？市场认为，单看3月份到5月份的旺季数据，还难下定论，关键还要看6月份数据。按照惯例，6月份开始，楼市进入淡季。如果淡季涨势依旧，那将意味着上海楼市彻底结束调整，进入又一轮上升期。

    天天房展网研究中心数据显示，因为新增房源锐减，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17个楼盘推出新房源，新增供应面积33.26万平方米，比5月份最后一周35个楼盘、58.05万平方米的新增供应量减少了42.7%。其中，公寓房源的新增供应量不足30万平方米。但供给减少需求却并未下降，有效供求关系偏紧导致房价继续上行的迹象明显。6月前7日，商品住宅(剔除动迁、配套房)成交量下降到56万平方米以下，但每平方米均价还是上升了50元以上。

    不过，薛建雄也指出，抑制6月份房价上升的因素也存在。其一，上海市主管部门已经启动新一轮房地产市场秩序专项整治，以“汤臣一品”为代表的豪宅，但凡销售环节出现问题，都将受查处。市场上少数伺机囤房抬价的开发商，受到政府整顿市场的威慑，将有所收敛。人为制造的涨价风可能有所降温。

    其二，供求可能逐步缓和。有关部门为了加快新增房源的供应速度，要求开发商拿到预售许可证后半个月内必须开盘。6月、7月、8月历来是楼市淡季，进入第三季度，“90/70”政策落实后的房源将逐步上市，会对供应量不足起到一定的缓解作用，而这类中小户型恰是自住需求的主流。

    房地产研究者顾海波指出，由于上海的房地产市场一向是全国楼市的风向标，如果上海楼市进入新一轮上升通道，那对全国楼市而言，意味着调控更加任重道远。（记者:徐寿松）

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