小产权房有些象没有合法婚姻证明条件下出生的孩子，当基数比较大的时候，会产生汇流作用，从而形成一支力量。当前楼市的主要矛盾一是有效供应不足，二是由于房价太高，房子成为投资人的游戏，以致自住型消费“无法实现”。在这种条件下，有两种可能：一是楼市各种矛盾总爆发，在战乱中获得盘整，重新走上正规化道路；二是通过全民的努力让楼市成功软着陆，持续发挥其支柱作用。显然，大部分人都赞同楼市软着陆。从国别经济要求看，越是经济过热，越是需要稳定的楼市！

楼市要实现软着陆，就必须认识几种主要的市场力量，理清其产权及市场关系，分清其可能存在的诸如风险、资金、交易等方面的潜在负面影响，并引导与规范其发展。

    当前，房地产市场的主要力量有：开发商提供的商品房、政府主持的保障类住房、其他投资型不动产、二手房、小产权房。新房与二手房具有联动效应，二手房只能做为市场的补充，而无法满足当前条件下的低消费自住型需求；保障住房困于限购，加之僧多粥少、开发利润无法从正常渠道出清等原因，无法独立承担居住保障任务。这样，小产权房走进人们的视野，我们必须象对待新生儿那样认真处理与妥善对待它。

    小产权房具体有以下几个方面的特点：

1、小产权房并不仅指无法取得完整产权的房子，至少应该包括集体用地村建房、破产企业收购在其占地基础上以配套名义建设的单证房、乡产房、新政前的公产房与经适房。这样界定有一个好处：有利于政府将小产权房通过行政规范转化为普通商品房。

2、小产权房与普通商品房相比，主要的风险与主要的差异是：小产权房因为没有经过正规许可，无法取得除土地所有权外的所有他项产权，有的只有一个土地证，有的有土地证及分栋的共有产权证，有的则只有合约性产权。这样产生了转让保护方面的风险，这样的房子只能转让居住权，在政府规范管理措施出台前无法办理正常过户手续。因为开发商的问题、转让过程产生的纠纷问题等等都无法取得合法保护，并且这些原因主要由产权证及其相关问题所引起，故名小产权房。

    3、小产权房由于以较低的价格满足了自住需求，也有胆大的作为投资，所以市场面并不窄。

    正因为如此，小产权房引起了业内外人士甚至是政府有关部门的注意。小产权房与经适房、二手房一起既可以补充市场有效供应严重不足之憾，又可以通过规范化管理让其承担今后一段时期低中档商品房的供应任务。并且这些小产权房除前述破产企业用地上建筑的以及公产房、前期经适房外，乡产房与集体建设用房均处于城郊结合部，有利于疏通城市中心区土著居民的消费需求、因教育资源有外迁趋势也可就地满足一些新增人才的住房需求、对周边卫星城市的居住需求也可以适当满足。

小产权房的规范较之商品房规范更容易，方向性也非常明确。

一是对开发主体的规范，严格开发主体的开发资格、资质与资金到位率；

二是对既有小产权房及新增小产权房建设用地的管理：主要是做好城市的主体规划，小产权房建设用地只要不占据规划非居住用地，政府好可予以考虑放行；再一个就是集体用地应该进入城市住房规划编制，从量进行控制；

三是存量小产权房的规范管理问题：一是对存量小产权房进行再登记，不符合城市主体规划的，作个案处理，或拆迁或适当修改规划条件，让其生存下来；二是对符合用地规划条件的小产权房进行梳理，如补缴土地出让金让其转化为普通商品房，或加强管理，在市场上存留一段时间，待楼市平稳下来以后再行解决其产权问题；三是尽快采取措施落实破产企业用地上建设的小产权房，将其转化为普通商品房，补办权证；四是启动公产房、前期经适房在二手房市的转让规范问题。

    经过上述处理以后，小产权房的一部分将取得合法的商品房身份；部分集体用地上的乡产房、集体村建房等由于不妨碍城市住房主要规划实施，可以设过渡期，通过规范管理降低相关的风险，伺后再将其商品化；同时小产权房商品化后又可与二手房一起补充市场供应。从而，小产权房完成其应有的历史使命。