上个月初，林先生以总价41.3万元购得九莲新村33幢的一套二手房。他可能想不到，在此前13年的时间里，这套一室一厅的老房子已有过六任房东，且最初的交易价格，放到现在只够他买下一个马桶的位置。

　　这是杭州房地产市场飞速发展的13年，也是人们买房欲望爆发的13年。在此期间到底发生了什么？为此，我们花了一个月的时间追溯与寻觅，尽量真实地将这套老房子的7次交易经过以及与之相关的人和事都还原出来，通过这个二手房交易案例，也许能帮助你更加理性地看待房地产市场。

　　13年里被卖了7次

　　这是一套建于1988年的房改房，总建筑面积39.33平方米，一梯两户，南临文三路。1994年的夏天，杭州某机关单位的普通职工蒋先生花了8000元，领到了一串铜制门钥匙，成了它的第一任业主。

　　乔迁新居的第一天，蒋夫人就开始抱怨：“从这里骑车到单位要1个小时呢，晚上回家，文三路黑漆漆的，让人发慌。”考虑到总价也比较划算，她最终同意了。

　　在这套房子里，蒋先生夫妇一住就是5年。在此期间，家门口的那条马路开始逐渐热闹起来，从住处到老婆单位也开通了直达公交车，蒋先生升了职，添了一个可爱的女儿。随着孩子逐渐长大，一家三口住在一室一厅的房子里已感觉到拥挤。

　　1999年，经历了半年多的寻觅后，蒋先生买下了位于庆春路的一套商品房，二室二厅。与以前相比，居住条件宽裕多了。而九莲新村的那套老房子，从此开始了频繁交易的历史。

　　当年6月，杭州市政府出台了允许房改房上市交易的规定，这为蒋先生转让老房子提供了方便：这套九莲新村的房子在挂牌数月后，终于在11月初找到了买家：一对新婚夫妇以8万元买下了它。5年内房价涨了10倍，蒋先生挺高兴。

　　此后8年的时间里，这套房子又经历了5次交易。算上蒋先生那一次，这套九莲新村的房子一共交易了7次。

　　7次交易

　　社会贡献不小

　　根据1999年至今杭州二手房交易税费的变更，我们为这套房子算了笔账，结果发现：在7次交易过程中，几位房东一共交纳了69969元税费。

　　每次交易产生的交易手续费、中介代理费(由于中介代理费可能有一定的折扣额度，故本文不做详细计算)等相关费用，则让相关政府部门、中介公司获得了一定的经济收入。

　　还有些隐性贡献，无法用数字来衡量。比如，几位初次置业的房东在拥有了自己的产权房后，生活有了安定感，他们各自在事业上的成就，可都得算上这套房子的一份功劳；又比如，在文三路电子信息一条街发展的初步阶段，这套房子起码为一家电脑公司提供了一个办公场所，让该公司迈出了创业的第一步。

　　“这套房子在13年里的增值过程，实际上是杭州房地产市场发展的真实体现。但是，其房价的增长仅仅是表面现象，通过交易，各种社会资源被盘活，并由此进入一种良性的循环。”浙江大学房地产研究中心博士杨鸿说。

　　三任房东为了自住

　　在九莲新村的这套房子，有3任房东是为了居住而买房。他们分别是第一任房东蒋先生(夫妇)，第二任房东程先生(夫妇)和第七任房东林先生。

　　另外，这套房子的第四任房东——来自天台的林女士，也曾在这套房子里住过。但是作为颐高数码广场的经营户，她买房时考虑更多的是方便存放货物。

　　第二任房东程先生当时看中的是它的地段：他在保?路上的一家政府机关工作，看房那天，程先生是从单位骑车过去的，路上仅花了10分钟。推门进去后看到了里面齐全的家具，对这套房子的第一感觉是满意的。尽管如此，程先生还是为要不要下单买房犹豫了好几个月，在这段时间里，他又在附近看了十几套房子，要么户型太大、总价高于心理预期，要么地段不如意、离单位太远。而在1999年，杭州市全年的二手房挂牌量仅为4000套左右，除去部分地处郊区的小区和户型较大的房源，供他选择的范围实在太小了。最终，他还是决定购买这套九莲新村的二手房。在数次讨价还价之后，他以总价8万元买下这套房子。

　　入住当天，夫妻俩就制订了一个三年计划：先不考虑生小孩，三年内努力工作，争取换一套大一点的房子。结果，这个计划到2001年底就完成了：通过银行贷款，他们买下了城西某楼盘的一套商品房，并于2002年初搬了进去。2002年3月，夫妻俩卖掉了这套九莲新村的老房子。

　　到第七任房东林先生买房时，杭州城已发生了翻天覆地的变化。13年前那条偏僻冷清的文三路，如今成了著名的电子信息一条街，电脑市场和专卖店云集；位于文三路中段的九莲新村成了二手房市场上的抢手货，身价攀升到每平方米万元以上，小区里的房源是挂出一套卖一套。

　　林先生说，这是他决定买房后，第一次去看房。但是当时的情景容不得他多想。那天下午，第六任房东丁先生同时约了6位经纪人带客看房，买房者的报价过程持续到第二天早上，林先生从其他5位竞争者手中抢得了这套房子，“虽然房子旧了点，面积也偏小，但是花41万就能买到一套房子，不错了，我没得选择。”

　　另三任房东为了投资

　　也有人看中了这套房子的投资价值，

　　下单买房。

　　第三任房东——杭州四季青的商户老张，当时一次性买下了两套房子，全部用于出租。这套九莲新村的房子当时购入价为12万元，被他租给一家电脑公司做办公场所，月租金800元。当时，九莲新村的出租房在市场上很紧俏：据翠苑街道九莲社区党委书记张建国回忆，2002年时，九莲新村旁边已有高新电脑城、颐高数码广场、百脑汇等多家专业电脑市场，相关的IT企业也开始纷纷入驻。市场经营户及一些小型的IT公司，很多都在小区内租房作为仓库或办公场所。在九莲新村里办公的电脑公司曾多达近百家，俨然成了小型的硅谷。“现在这一带颇有规模的电脑公司，很多都是从我们小区里出来的呢！”

　　2003年底，杭州将对二手房交易征收个人所得税的消息传得沸沸扬扬。为了避税，老张要赶在元旦前将这套房子卖掉。当时，文三路电子信息一条街已经开街，这一带的人气也随之暴涨，来自天台的电脑配件经营户林女士，迅速以22万元接手了这套房子。在20个月的租期内，老张赚得约1.6万元租金，以及10万元的买卖差价。减去近3000元的税费及交易成本，九莲新村的这套二手房，让老张获利约11.3万元。

　　第五、第六任房东购买这套房子也均属投资行为。其中，第五任房东王小姐在购得房子后一个月，就将其租给了两名杭州商学院(现为浙江工商大学)的

　　毕业生，每月租金为1200元。

　　2006年7月，杭州二手房市场在“国六条”政策之下风雨飘摇。由于市场形势不明朗，王小姐以34.6万元将房子转卖给第六任房东丁先生。

　　温州人丁先生在杭州有多处房产。除九莲新村的这套外，其余均为期房。从去年7月购得这套二手房以来，他来过杭州十几次，每次都住在这套老房子里，他说，这套房子就像他的旅馆。直到今年二手房行情看涨，他才以41.3万元卖掉了这间“旅馆”。

　　需要说明的是，王小姐和丁先生在交易时，国家已出台强制征收营业税的规定，他们的交易行为都涉及该税费的征收，分别为19203元和23128元。另外，丁先生还要支付交易总额的1%，即4130元的个人所得税。加上交易所需要的其他费用，他们的投资行为所得到的实际收益其实并不多，王小姐赚得约5.1万元，丁先生赚得约3.3万元。

　　它为什么会被多次交易

　　杭州中介协会副会长邓力说，近几年杭州的二手房市场发展迅速，像翠苑、朝晖、德胜、采荷等几个老式小区里，很多房子都曾有过三、四位房东，但是，成交记录在5次以上的房源就比较少见了。

　　这套九莲新村二手房的成交记录之所以多达7次，是由其自身条件决定的——房子面积较小、房龄也偏老，属于典型的过渡房，家庭成员超过2人时，就会显得拥挤，加上房子南面临街，噪音、粉尘污染也较大。从居住的舒适性上看，它不如一些环境较好的新小区房源。所以在这套老房子里，即便是定居时间最长的蒋先生，也只不过住了5年。

　　尽管如此，这套老房子在二手房市场上的销路还是不成问题的。其较低的总价，对首次置业者来说压力不大，而位于“电子信息一条街”中心区的地段，也很受周边专业市场的商户和从业人员欢迎。如此一来，每任房东想要改善居住环境、转让这套房子时，大多能顺利找到买家。

　　“九莲新村的二手房，近年来在市场上一直租售两旺。由此可见，该小区33幢的这套二手房有着这么高的交易频率，除了有一定的偶然因素外，还是符合这一区域的市场行情的。”邓力说。

　　七个房东都得到了自己想要的

　　“这套房子的每一次交易，都实现了社会资源的优化配置，每个人都从中得到了自己想要的东西。”浙江大学房地产研究中心博士杨鸿说。

　　第一任房东蒋先生、第二任房东程先生、第七任房东林先生，都通过购买这套房子完成了自己的首次置业，圆了住房梦。

　　另外，蒋先生和程先生在换房的过程中，得到了一定的交易差价，并以此买下了更大、更好的房子。如今，蒋先生那套位于庆春路的商品房已升值至约15000元/平方米，程先生城西的那套房子也涨至1万元/平方米左右。

　　第四任房东林女士通过这套房子，既解决了储藏货物的问题，又达到了暂时居住的目的。

　　第三任房东老张、第五任房东王小姐、第六任房东丁先生，在投资房产的过程中获得了一定的经济回报。

　　而曾租住过这套房子的某电脑公司及两位大学毕业生，则在付出一定的租金后，获得了在省城杭州办公、生活的一个落脚点。

　　“从这套房子7次的交易价格来看，前六任房东都没有因为房屋买卖而亏钱。类似的小户型房源，市场行情仍是看涨的，所以第七任房东今后交易时也未必会亏本。由此可见，参与交易的每个人，其实都在分享房地产市场在这13年里的增值。”杨鸿说。

　　裕兴不动产执行总裁郑瑛说，在美国等西方发达国家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住过数位甚至数十位房东，“初次置业者购买面积偏小、房龄也较大的公寓，有一定经济基础后再换一套大一点的房子，事业有成者则购买独幢住宅、别墅或者农场。这一过程随着社会发展不断轮回。”她说，这是人们多元化居住需求的体现，也是城市化进程发展到一定程度后必然会出现的现象。

　　代办4次交易的经纪人小马如今成了裕兴古墩店店长

　　在这13年里，这套房子也为杭州的二手房中介带来了不小的贡献。

　　1999年的那次交易，是在杭州房屋置换有限公司(即老牌中介公司公众房网的前身，老杭州称其为“杭房置换”)完成的。据操办经纪人孔灏回忆，这是当年杭房置换代办的第四例房改房交易，光是办理相关的审批手续，就花了2个多月时间。如今，孔灏已改行办起了网络公司，当上了老总；而二手房交易的整个流程也在逐年简化，现在，普通二手房买卖，半个月内就能办完所有手续。

　　其后，一家不知名的小中介代办了第三次交易。当时，第三任房东老张还委托这家中介门店将九莲新村的这套房子出租。该中介门店于2005年4月关门大吉。代办经纪人施国圳，现转投杭州某品牌中介公司任写字楼租赁部主管。而当时每月花800元租这套房子的电脑公司，现已发展成一家颇有名气的、有近百名员工的企业。

　　获益最多的是为此代办4次交易的经纪人小马。第四次交易的代办方换成了裕兴不动产，当时一位叫马艳艳的实习经纪人通过这套房子做成了生平第一单置换业务。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很兴奋。”从那一次起，马艳艳开始与这套房子的每一任房东建立联系，即业内俗称的“精耕客户”。而接下去的数次交易，也都是她一手操办的。如今，裕兴不动产已发展成一家在全国各地有上百家门店的大型中介公司，而那位小姑娘马艳艳，今年5月已经被提升为裕兴不动产古墩店店长。

　　杭州二手房市场十年大事记

　　●1998年9月，浙江省第一家专业二手房中介公司——杭州房屋置换有限公司成立，同年成立的中介公司还包括裕兴不动产。当年全市二手房成交量为100套左右。

　　●1999年6月，杭州市政府出台允许房改房上市交易的相关规定。当年下半年，杭州二手房交易量开始增加，全年交易量接近800套。

　　●2000年，杭州先后推出了激活二、三级市场等一系列政策，全市新增中介公司近100家。我爱我家、公众房网等品牌中介于当年相继进入杭州市场。

　　●2001年1月1日，杭州允许非杭州户口的外地人在杭购买二手房。二手房价格从那年开始持续攀升，到年底成交均价约为3100元/平方米。

　　●2002年初，国家下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，二手房交易手续费，由原来的买卖双方各缴房价的千分之五，改为每平方米6元，买卖双方各承担一半。这让二手房交易的相关费用大大降低。同年出台的的利好消息还包括“房改房上市无须单位盖章”和“央行降息”等。当年杭州全市二手房交易量突破万套，成交均价约为3700元/平方米。

　　●2003年，21世纪不动产、中原地产、信义房产等外资中介公司相继进入杭州市场。年底，市场上传出“从2004年1月份开始杭州将对二手房交易征收20%的个人所得税”的消息，为了避税，很多房东转租为售。该年12月，杭州二手房成交量接近5000套，这一月成交纪录至今没有被打破。当年二手房成交均价约为6010元/平方米。

　　●2004年1月开始，杭州在全国范围内率先对二手房交易征收20%个人所得税。政策维持了9个月。从10月份开始，政策所导致的观望气氛开始逐渐散去，二手房市场回暖。到年底，二手房成交均价达到7200元/平方米左右。

　　●2005年6月1日，国家出台第一轮宏观调控政策，宣布对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额的5.55%征收营业税。以此为节点，杭州二手房市场在该年经历了从热到冷的转变。当年二手房成交均价约为8300元/平方米。

　　●2006年6月，国家强化了营业税的征收标准，将征收年限从不足2年改为不足5年。同年8月，国家宣布将对二手房交易征收个人所得税。