[提要]

法官提示：购买期房要弄懂合同含义尤其要关注一些可能产生歧义的条款购买期房入住后连续三年房屋渗水致空调短路不能用买主告开发商获支持典型案例彭女士在与开发商签订的商品房预售合同中约定，开发商保证房屋中央空

法官提示：购买期房要弄懂合同含义 尤其要关注一些可能产生歧义的条款

购买期房 入住后连续三年房屋渗水致空调短路不能用 买主告开发商获支持

典型案例

彭女士在与开发商签订的商品房预售合同中约定，开发商保证房屋中央空调的质量。但彭女士入住后连续3年房屋渗水，致空调短路无法使用。开发商多次维修无效。后彭女士告上法庭，要求退房。

市第一中级法院审理后认为，该房渗水致空调无法使用，不能实现彭女士购房居住的目的，据此，法院判决支持彭女士的诉讼请求。

法官说法

近年，因房屋出现墙体裂缝等质量瑕疵、房屋附属物，如电控防盗门等存在使用缺陷引发的纠纷屡见不鲜。上述案件就是其中之一。

市第一中级人民法院民一庭朱华法官提示：签合同时，业主一定要求约定房屋及配套附属设施应达到的质量标准及出现问题后的解决方式，否则开发商就会推卸责任。

商品房预售纠纷案件的两大特点

商品房预售的交易过程比现房复杂、风险高，易出现纠纷。在我国近年对其出台法律法规予以规范后，除上述类型案件屡见不鲜外，其还有两方面特点。

预售合同“偏向”开发商

对策：仔细研读合同 弄懂含义

近年，商品房预售合同将以往合同中规定的在交付房屋后30日或60日内为业主办理房产证延长至180日或360日。

对违约金，合同也从以往按已付房款3％至5％，或日万分之一至日万分之二支付，降低为按银行活期存款利率支付。

法官提示

依照法规，由于开发商原因，买房人在约定期限内没有取得房产证，有权请求解除合同和赔偿损失，而约定的违约金低于给买房人造成的损失的，应以实际损失确定违约金数额。

可见，合同虽延长了办证时间、减少了违约金数额，但开发商应承担的责任不能免，违约金不足以弥补损失的，买房人还有权要求增加。

业主签合同时要仔细阅读合同条款，明确自己享有的权利及合同中所有条款的确切含义，尤其是一些可能产生歧义的条款。

双方对面积认识“误差”大

对策：审查公摊面积表 设计变更可选择退房

房屋销售面积＝套内建筑面积＋公摊面积。公摊面积是业主花了钱却不能供自己独立使用的面积，其计算方式成了买房人与开发商纠纷的源头。

套内建筑面积的误差绝对值为3％，误差范围以内据实结算,以外涉及违约问题。同时，房屋可能在建造过程中出现设计变更，影响房屋面积，引发双方矛盾。

法官提示

房屋面积的误差不可避免，一般合同中都有相关条款，出现可据此解决，对于设计变更导致的面积变化，业主如认为变更不合理可选择退房。

公摊面积不是由开发商随意计算决定，而是由专门机构经过测量后取得的数额，在签订合同时，开发商会出示一个面积计算表，业主应仔细阅读，对异议问题进行询问。