投资者真正关心的是选择什么样的写字楼能给自己带来最大的收益；买家们关心的是写字楼的地段、位置与价值的利弊关系。（资料图片）

        从大量的数字中我们不难看出，今年的写字楼市场又是一个旺年。面对老牌的写字楼的大量空置，在加之新势力的注入，写字楼市场可谓热闹异常。下半年，写字楼市场的重新洗牌将不可避免。新旧力量的交锋也许会给消费者带来真正的实惠。正如所说，投资者真正关心的是选择什么样的写字楼能给自己带来最大的收益；买家们关心的是写字楼的地段、位置与价值的利弊关系。那么，如何选择写字楼才能达到不同的目标呢？

        记者考察：市场大无从下手

        魏先生是一家广告公司的老板，公司已从几年前的七八个员工发展到现在的二十几名员工，但一直租住在一个乙级写字楼内，办公场所不是很理想，每次有客户到访，魏先生都感到“没面子”。魏先生决定换一处办公场所，如果价格合适就购买，或是租档次高一点的写字楼。

        魏先生告诉记者，如果是购买写字楼，他能承受的总价是400万元左右，面积要在200平方米至300平方米之间。也可考虑租300平方米左右的写字楼办公，租金要控制在5元/天/平方米以下。至于位置，魏先生说：“最好是在金融街、CBD、中关村等商务圈内，或者邻近这些商圈。另外，一些有升值潜力的新兴商圈内的写字楼也可以考虑。但是写字楼项目实在太多，还是不知道从何处下手。”

        从魏先生的描述中我们不难看出，对于选择写字楼，买家心中还是有自己的一个衡量标准的，但是只有标准还是不够的，心中的理想要付诸实践还是有一段距离，这也是让魏先生最发愁的。

        市场状况：供大于求买方市场形成

        根据戴德梁行统计，2007年全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，但上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米，所以，供给放量压力被积累到下半年乃至明年年初，2007年下半年供应量将超过160万建筑平方米。其中，供给相对集中的CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%。这几个放量比较集中的区域也是消费者比较关注的热点区域。

         2007年全年北京甲级写字楼面临巨大的放量，而按照目前北京市场的“消化”速度，今年全年大约只能吸纳100万平方米，也就是说今年北京甲级写字楼将出现明显供大于求，新增供应超过半数（约110万平方米），可能将被迫闲置，经过上一个季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空置面积也相应增加，市场需要较长一段时间消化过剩存量。DTZ戴德梁行写字楼部董事陈文瀚表示，目前北京甲级写字楼存量为514万平方米，随着大量新增供应的集中入市，将会促使北京甲级写字楼空置率上升，同时租金也将面临下调压力。这种状况更加适合投资，消费者的选择空间也更大。

       专家支招：选择写字楼既要秀外又要惠中

        业内流传这样一句名言，选择商业物业无外乎，地段、环境、长线价值。想想用到写字楼物业投资上也是很有道理的。伟业投资顾问公司副总经理牛力认为，写字楼的品质和价值是一个综合指标。一般包括写字楼所处的地段位置、配套设施、周边环境、交通停车、写字楼形象、室内采光通风、环境绿化，以及房产价格、物业管理水平、企业信誉、文化氛围、商业格局、优惠政策、区域未来发展等一系列因素。

       一、看位置

       写字楼的商务氛围是否浓厚，关键在于所处的位置，地段同样也是写字楼投资价值衡量的重要指标。同时地段的好坏直接影响到交通的便捷性，公交系统是否发达，楼宇所在的位置靠不靠近交通枢纽，员工的上下班是否方便、舒适，周边道路是否是城市的主干道，这些对于交通的通达性而言也非常重要。CBD、金融街和东二环商圈是下半年写字楼放量比较集中的地段，同样也是商务氛围和交通枢纽的位置，价位也就相对较高，但是投资的潜力也是可以预见的。

        二、看配套

        一般买家或者租客多会期望写字楼里的配套设施齐全，商务中心、银行、员工食堂、高档餐饮、会所等一应俱全，其实这是必要的配套设施。而且，现在对写字楼的要求不仅局限在写字楼的内部配套，它周边的大环境的设施配套也显得尤为重要，如酒店、商场、媒介机构齐全，这些将大大节省企业的信息索取成本。时下很流行一种写字楼＋商业的配套，这也不仅给写字楼的价值带来了提升，同样也给商业的客流给予了很大的保证。

        三、内外兼修

       这里的内外品质，既包括了写字楼的外在包装又包括了停车场的设计是否 合理甚至大堂的品位和布置如何、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等都在海外基金纳入考量的范围之内。除此之外，周边自然景观同样被考虑在内。这就要求写字楼不仅秀外还要惠中。

       ●小贴士：帮你算笔投资账

       对写字楼消费者来说，选择使用或投资写字楼物业的关键是要准确判断写字楼的价值和回报利润。那么，如何去评判写字楼的回报呢？

       如果想投资写字楼的话，用公式：年回报率＝(每月每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月，得出的结果在7%至10%之间的话，证明这个物业项目还是值得投资的。按照国际惯例，年回报率在7%以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。

       如何得知年回报率在7%以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可得知，例如150平方米，总价300万元的物业，每月每平方米租金=7%×每平方米单价20000元÷12月，答案为每月每平方米租金必须在117元以上，月回报必须在17550元以上才能达到7%回报率。也即周边租金水平如果在117元/平方米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。（于巍）