从“加息”到“第二套住房”首付比例提高，住房贷款政策的诸多变化，让许多准备贷款买房的人不太明晰，现阶段怎么办理住房贷款？为此，记者请“伟嘉安捷”的专家给房贷借款人介绍一些政策和方法，专家认为，目前可以按照“已贷款”和“无贷款”两大房屋种类划分，给出两种不同的贷款方案希望能够帮助借款人缓解资金压力。

　　●“有贷款”房屋五年以内二手次新房多

　　根据专家的介绍，现在银行有一项“同名转按揭”的业务，其中“平转”中的“循环授信”、“改变贷款银行”和“改变还款方式”等三种方式，可以缓冲借款人贷款压力。

　　从目前银行已做贷款的房屋来看，建成年代基本都在2000年以后，也就是五年以内的二手次新房。对于这部分已有按揭贷款的房屋来说，根据目前现行金融政策，如果借款人想要通过某种贷款方式的融资功能，转投其他产品，基本是不可能实现的。因为根据目前各家商业银行下发的新规定，已经将这种处于按揭贷款中还能够融资的贷款产品彻底“封杀”。

　　但是对于那些并无投资意图，确实因为住房贷款压力需要更换贷款方式的房贷借款人，可以通过“同名转按揭”中的“平转”达到其目地。特别是“平转”中的循环授信、改变贷款银行、改变还款方式的三大特色，更加有利于借款人在多变的金融环境中使用。值得一提的是，“平转”中的“循环授信”功能，比如借款人在一家银行有30万元的房屋贷款，已经偿还了15万元，对于已经偿还的这部分贷款，借款人在不超过授信有效期和可用额度的条

　　件下，可以多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用，帮助借款人缓解贷款压力。●“异名转按揭”让房贷借款人“解套”

　　专家说，在金融政策多变的市场环境下，房贷借款人若要达到“置业升级”的目地，还可以通过“异名转按揭”来实现。专家介绍说，根据目前房地产市场价格不断上涨的势头，“有房贷”的借款人可以选择先将房产出售，将贷款转移到下一任购房者身上，在还清自身贷款的基础上还能获取到高于当初购买价的收益。然后利用这笔卖房后的融资款项加上自身存款，重新拟定个人理财规划。

　　“伟嘉安捷”专家提醒房贷借款人，由于“异名转按揭”业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，所以对于买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比于普通按揭贷款要复杂得多，而且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况，涉及到按揭贷款中的专业问题，买卖双方最好咨询专业的担保服务机构进行操作较为妥当。

　　●“无贷款”房屋五年以上二手房多

　　专家还介绍说，现阶段，以买房为目地、能够说明贷款流向用途的，还可以做“抵押消费贷款”。

　　虽然目前各家银行对“抵押消费贷款”进行严控，但是对于有着正当购房理由的房贷者而言，银行还是愿意放贷的。所以只要是因为买房缺少资金的房贷者，大都可以通过“抵押消费贷款”进行融资。但有一点前提，银行要求所抵押的房产必须没有任何贷款。所以，如果借款人所要抵押的房产在银行有贷款，那么必须先通过借钱或者其它方式将所欠银行贷款“清零”后，再通过“抵押消费贷款”进行融资周转。

　　公积金贷款“抢手”　“贴息”额度吃紧

　　记者近日获悉，随着公积金贷款业务量的不断加大，市管公积金中的贴息贷款额度开始日渐吃紧。

　　据了解，自央行持续加息和第二套房贷首付比例提高之后，越来越多的借款人在贷款买房时开始弃“商业贷款”采用“公积金贷款”，导致了公积金贷款业务量的激增。但由于公积金贷款单笔最高上限额度规定为60万元，所以，对于不能满足房贷借款人需求超出上限额度的那部分贷款，许多房贷借款人运用公积金贷款中的“贴息”功能来弥补，同样能够达到使用商业贷款的效果。　“现在北京各家公司几乎都为员工上缴公积金贷款，公积金贷款利率低，买房首付又不涨，像我们这样的小白领，如果买房的话当然愿意用公积金了。”某科技公司职员小高向记者道出了80后新一代“购房族”的想法。

　　“听说公积金贷款能够贴息，买第二套房首付又不像商业贷款控制那么严。我这儿上有老下有小的，现在住的还是2000年结婚时贷款买的房，没办法，想换大点的房也只能靠公积金了。”

　　某企业司机范师傅也希望公积金能够帮助他解决居住问题。

　　记者采访“伟嘉安捷”的个贷服务专业人士时了解到，这种房贷人群“抢”用公积金贷款的市场变化是从8月份开始“疯狂”上演的，而公积金贷款贴息额度的偏紧也正是从那时开始的。

　　专家分析，房贷借款人之所以会出现这样的心理因素，公积金贷款之所以出现“抢手”的市场状况，主要是受金融新政风暴影响，部分房贷借款人为了将贷款购房成本降至最低，进而转向公积金贷款。而公积金贷款利率较低、首付政策不变、贷款成数较高、借款人受众群广（退休人员也可申请公积金贷款）、自由还款方式等优势，使公积金贴息贷款变得十分抢手，贴息额度一再吃紧。

（责任编辑：孙红丽）